海外购房有猫腻 包租返利套路深

投资3万美元，5年返还2万美元……乍一看，只需花费1万美元便可在美国拥有一套住房。一段时间以来，海外置业包租返利成为许多热衷投资的市民追逐的热点，如此“好事”真的靠谱吗？

投资3万美元，5年返还2万美元……乍一看，只需花费1万美元便可在美国拥有一套住房。一段时间以来，海外置业包租返利成为许多热衷投资的市民追逐的热点，如此“好事”真的靠谱吗？

调查中记者发现，眼下，海外置业代理机构推售的许多房源均设有包租返利的“优惠政策”，包租年限最长的可以达到八至十年，以一套位于美国底特律、售价3万美元的房产为例，投资者在进行投资后，包租返利的总和甚至超越了房价。也就是说，投资者不仅不用花钱，甚至在赚钱的情况下，便可以在美国“白捡”一套房产。对此，有业内人士表示，如果投资者购买的住宅可以顺利被承租，那么便有可能按时拿到包租返利。但如果不能得到承租，海外置业代理机构则会用之后投资者的钱款支付之前投资者的包租返利。这样一来，一旦资金链断裂，所谓的返利便会化为泡影。

投资者质疑：令人心动的投资回报
“投资3万美元，5年返还2万美元，算下来只需要花1万美元便可以在美国拥有一套住房，你说这事靠谱吗？”5月3日下午，在位于张店区共青团路与柳泉路路口附近的一处写字楼上，面对一名置业经理的营销讲解，谢贵盛显得有些动心了。对方向其推荐的是一套位于美国休斯顿的单层独栋别墅，房屋的售价约3万美元，根据对方的说法，在购买了这套房产后，对方作为海外置业公司还会负责包租，包租期限为5年，5年内可以帮助购房者回收一部分购房款。
“对方的承诺听起来十分诱人，以我看中的这套售价3万美元的房产为例，海外置业机购的包租价格为每个月350美元，一年4200美元，包租5年即为21000美元，如此算来，房产的购入价还不足1万美元。”谢贵盛介绍说，目前，自己身边已不断有朋友投资购买了这类住宅，海外置业也渐渐成为许多有经济条件的市民投资的新方向。从国外购置房产，由海外置业公司包租返利，这一投资模式靠谱吗？
5月4日上午，记者以一名投资者的身份找到了这家机构。一名赵姓负责人告诉记者，他们其实是北京一家海外置业公司设在山东的办事处，海外房源主要是以美国和澳大利亚为主，同时也兼顾着新加坡、马来西亚、印度尼西亚和泰国的海外置业业务。“从行情上看，目前，从美国投资购房的收益率较高，一是房价不是很高，二是包租时间较长，如果你购买的房产地理位置好、品质优，我们还可以延长包租的年限，当然，这样的房产售价也会贵一些，一般售价在四到五万美元不等。”见记者对包租事宜心存疑虑，这名负责人进而解释称，在投资者购买住宅之后，他们公司会签订《包租合同》，合同中会标明包租期限与包租金额“，收益绝对稳定”。
记者调查：包租返利背后的套路
对于许多热衷投资的市民而言，海外置业似乎并不陌生，但包租返利的这一投资模式却鲜有人知。5月5日，记者在对海外置业投资市场进行调查后发现，目前，该市场存在的问题还真不少。记者通过互联网搜索“正规海外置业公司”的关键词，与之相关的网站多达数十个，在排名靠前的词条中还出现多个有关“海外置业机构评估”的信息。仔细浏览后记者发现，目前，多数与海外置业相关的网站，其广告宣传形式均有很强的针对性，尤其针对对投资形式持质疑态度的投资人。
在不断有海外置业公司被曝光“违约、坑骗消费者”之后，许多推送链接也顺势打出了“优质海外置业平台”的选择界面。记者打开了一个名为“海外买房”的网站，在按照提示输入了手机号与短信验证码后，很快便接到了一个来自上海的座机电话。电话中，一名年轻女子自称是一家海外置业公司的销售经理，目前公司主推的海外房源主要是以美国的各个城市为主，除置业投资以外，他们还可以办理留学、移民等业务。
以这家公司所推售的海外房源为例，记者了解到其宣传的绝大多数房源，均设有包租返利的“政策”，包租年限最长的可以达到八至十年。以一套位于美国底特律、售价3万美元的房产为例，投资者在进行投资后，海外置业公司包租返利的总和甚至超过了房价，投资者不仅不用花钱，甚至在赚钱的情况下，便可在美国“白捡”一套房产。
5日下午，淄博一家正规置业公司的负责人杨长军告诉记者，2016年初，三线以下城市的海外置业公司大量涌现，海外投资购房因此倍受追捧。“以美国关注度较高的几个城市的房源为例，在美国当地，这类房源的实际售价原本并不高，不少海外置业公司所打出的包租噱头，其实是早已将返利加在了房源的售价中。”杨长军介绍说，以他们所了解的情况来看，目前包租返利的模式主要集中在美国的休斯顿和底特律等个别城市，当地一些低价的二手房源，在被海外置业公司进行加价后，利用投资者获取信息渠道不畅这一条件，通过包租的形式达到吸引投资的目的。“如果购买的房产可以顺利被承租，那么投资者便有可能按时拿到包租返利，但如果不能被承租，海外置业公司便会用之后投资者的钱款支付前面投资者的包租返利，而一旦资金链断裂，所谓的包租返利便会化为泡影。”杨长军说。
律师说法：跨界纠纷致使维权不便
在查阅了相关资料后记者发现，约10年前，随着钢铁、汽车等产业的萧条，如美国休斯顿、底特律这类城市的人口流失情况十分严重，大批废弃的房源因此少有人居住。而部分海外置业公司正是以此为“契机”，利用部分国内投资者没有条件亲自前往美国看房这一短板，推出了包租返利这一诱人“政策”。“其实许多投资者并不了解，在美国当地，如果是按揭购房，当所购房产的价格低于市面价格时，很多当地人会选择将房产直接退还给银行。由于在美国，银行不能担任房产的物业管理部门，因此必须将上述房产进行拍卖出售，这种房产也被称为法拍房，售价会非常低，同时，因为地理位置的原因，这种房产的出租率也是极低的。”杨长军介绍说，根据业内的信息显示，美国个别城市的法拍房，在当地的售价仅为两三千美元，许多并不知情的投资者却因此花费了数万美元。
5月6日，山东正大至诚律师事务所主任杨於伟律师在接受本报记者采访时表示，近年来，因海外置业而引发的诉讼纠纷越来越多，集中体现在消费者反映自己所购海外房产与销售方宣传描述不符。“受跨界和信息不对称等因素的制约，个别海外置业代理机构有意隐瞒房产真实情况，故意违反合同条款的相关约定，最终虽然被要求按照合同约定承担相应的违约责任，但因为在执行方面的诸多不便，许多投资者也因此遭受了难以弥补的损失。”杨於伟告诉记者，因海外置业引发合同纠纷的，投资者一般可以先通过国内法院提起诉讼，看国内法院的判决结果，如遇在国内无法维权的，再进而考虑到国外维权。
“投资者到海外购房，一定要先了解当地的法律，了解对于外国人在当地购置房产有怎样的限制和要求，同时，在购买海外房产时，应对海外置业代理机构的各项资质进行审查，并且在合同中详尽写明违约责任、争议解决方式和适用的法律，以方便日后维权。”最后，杨於伟还表示，根据国内外汇管理局出台的相关规定，个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易，也就是说，个人购汇用于海外购房及投资在目前尚是被禁止的，市民理应谨慎投资。